노무현 대통령은 3월23일 국민과의 인터넷 대화에서 “8.31부동산대책이 무력화되기를 바라면서 별 거 아니라고 부추기는 사람들이 있는데 전혀 사실이 아니”라며 “8.31대책을 우습게보지 말라”고 말했다. 하지만 국민은행이 발표한 주택가격 동향에 따르면 전세값이 지난해 2월 이후 13개월째 올라, 오름세가 계속된 기간으로는 역대 2위에 해당하는 기록이며, 특히 8.31대책이 나온 뒤의 상승폭이 더욱 컸다. 게다가 전국의 집값도 2월에만 8.31대책 이후 가장 높은 0.5%, 서울 아파트값은 1.1%가 상승했다. 그래도 뻔뻔하게 잡아뗄 수만은 없어서인지, 노 대통령은 "앞으로 재건축에서 발생하는 초과이익은 모두 환수하는 방향으로 3단계 대책을 마련하고 있다"며 강력한 후속대책을 예고했다. 혹시나 했더니 역시나 강력한 건 노 대통령의 입심뿐, 곧바로 청와대 대변인은 ‘개발이익 모두 환수’발언에 대해 “표현상 모두라고 말하신 것”이라고 해명했다. 결국 정부는 3월 30일 노 대통령의 ‘모두’발언을 반토막 낸, ‘재건축 개발이익 최고 50% 차등 환수’를 골자로 하는 후속대책을 발표했다.

정부는 개발이익 환수를 통해 강남 재건축 투기심리를 잠재울 수 있다고 하지만 그 실효성이 의심스럽다. 강남 재건축 프리미엄이 막대해서 개발이익 환수로 떼이더라도 워낙에 남는 장사이기 때문이다. 또한 개발이익 환수에 의한 재건축 프리미엄 감소는 일반아파트에 대한 투기를 더욱 자극하여 일반아파트값을 상승시킬 것이다. 한편 금융감독위원회가 투기지역의 6억원 이상 고가 아파트에 대한 주택담보대출을 규제하는 추가조치를 내놓았지만, 강남 등 투기지역에서 부동산을 주도하는 세력들은 은행에서 돈을 꾸는 사람들이 아니기 때문에 그 실효성이 미미하다. 이번 3.30대책에는 재건축 개발이익 차등 환수제나 주택담보대출 규제 등의 그 효과가 의문스러운 조치들 외에는 분양권 전매 금지, 부동산 보유세 강화 등의 부동산투기를 억제할 강력한 조치들은 전혀 포함되어 있지 않다. 부동산문제를 투기수요 차단보다는 수도권 공공택지 공급 확대, 택지가격 인하, 강북 등 기존도심 개발에 대한 규제완화 등 공급측면에서 풀어나가겠다는 것이다. 부동산 문제에 대한 해법으로 건설업계가 줄기차게 주장해온 공급확대론을 지난 8.31대책의 ‘수도권 아파트 150만호 공약’에 이어 이번에도 수용한 것이다. 그러나 시중의 부동자금이 5백조원에 달하고 있는 상황에서 아무리 공급을 확대한들 투기수요를 만족시킬 수는 없는 것이다.

정부도 이번 대책들만으로는 강남아파트값 폭등을 잡기에 부족하다고 생각해서인지, 강남8학군을 강북학생에게 개방하는 학군 광역화를 대책발표 직전까지 검토하였다가 여론이 들끓자 결정을 후일로 미뤘다. 백년대계 교육을 부동산대책의 하위수단으로 취급하는 참으로 엽기적인 발상이다. 이는 또한 강남집값 폭등의 원인이 명문대 진학에 유별난 강남의 교육여건에 대한 실수요 때문인 양 호도하는 정부의 ‘물타기’이다. 강남집값 폭등의 본질이 투기임은 쉽게 짐작할 수 있는 사실이다. 국세청이 2000년부터 2005년6월 말까지 서울 강남.서초.송파.강동구의 9개 아파트단지 거래 내역을 조사한 결과 아파트 취득자 10명 중 6명이 다주택 보유자(3주택 이상 보유)였다. 다주택 보유자 대부분이 시세차익을 노린 투기용으로 아파트를 샀음은 말할 것도 없다. 정부는 강남과 강북 간의 교육여건 차이 운운하며 강남아파트값 폭등의 본질을 가리어, 솜방망이 부동산대책을 합리화하려는 것이다.

작금의 부동산 폭등의 본질은 투기이다. 전국을 휩쓴 부동산투기에 2004년 땅값이 2천조원을 넘은 데 이어 아파트값 총액도 1천조원대를 돌파했다. 2004년 한국의 GDP총액이 약 7백조원이었으니, GDP총액보다 부동산총액이 4배 이상 높은 셈이다. 거대한 부동산 거품이 아닐 수 없다. 일본이나 홍콩의 경우 GDP총액보다 지가총액이 4배 높아진 시점에 예외 없이 거품이 터졌다. 일본은 1991년 터진 부동산 거품으로 ‘잃어버린 10년’동안 엄청난 고통을 겪었다. 한국도 아파트값이 갑자기 떨어지는 등 부동산 거품이 파열된다면 일본처럼 장기불황에 빠질 것이라는 예상을 할 수 있다. 노무현 정부가 부동산폭등을 반드시 잡겠다고 호언하다가도 매 대책마다 투기억제에 소극적인 것은, 투기의 심각성을 모르기 때문이라기보다는 일본처럼 거품이 터져서는 안 된다는 ‘공포감’에 사로잡혀 있기 때문일 것이다. 노무현 정부와 여당으로서는 정권안보와 정권재창출을 위해서도 부동산 거품을 터트릴지도 모르는 강력한 투기억제에 감히 나설 수 없는 것이다. 정부의 이런 모습을 지켜보면서 “부동산 거품이 저절로 터지면 몰라도, 정부가 앞장서 부동산값을 떨어트리는 일은 결코 없을 것”이라고 자신하는 건설족과 투기족은 전국의 땅을 파헤치며 투기판을 벌이고 있다.